оценка объектов жилой недвижимости У столичных предпринимателей, арендующих помещение у города, есть полтора года — до 1 июля 2015-го, чтобы подать заявку на льготный выкуп помещения. Этот срок только кажется долгим, на самом же деле времени в обрез. Ведь на приведение дел в порядок уйдут месяцы, а право выкупа получат лишь те, у кого арендные отношения с городом в безупречном состоянии. Чиновники не препятствуют предпринимателям в их желании выкупить помещения умышленно, часто они просто не справляются с валом заявлений. А потому желающим получить в собственность квадратные метры стоит поторопиться. С чего начать подготовку к выкупу и как воплотить желаемое в действительное, на специально организованном ГБУ «Малый бизнес Москвы» семинаре рассказала эксперт-юрист Юлия Кожевникова. Арендовать или выкупать? В текущем году правительство Москвы сохранило льготные ставки арендной платы на помещения площадью до 300 кв. Метров — сейчас это 3500 рублей за квадратный метр. По данным департамента городского имущества (ДГИ), в настоящее время из 680 заявок на льготную аренду удовлетворены 322. Вместе с тем предпринимателям, у которых срок договора аренды заканчивался в 2013 году и позднее, все чаще отказывают в продлении договора аренды. Винить в этом следует Росреестр, который накладывает вето на продлении аренды, апеллируя к закону «О защите конкуренции», согласно которому право на аренду может быть получено только в результате победы на городском аукционе. В таких случаях ДГИ рекомендует не отчаиваться, не искать новое помещение, а продолжать пользоваться старым, исправно внося арендную плату. В таких случаях аренда считается продленной на неопределенный срок. Однако не стоит забывать, что согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 610), бессрочная аренда может быть прервана в любой момент в одностороннем порядке. Новое руководство департамента имущества взяло курс на постепенную замену льготной аренды ее предоставлением по рыночным ставкам В таких условиях, а также из-за опасения роста налогообложения находящейся в собственности недвижимости многим предпринимателям кажется, что сохранить аренду было бы выгоднее, чем покупать помещение. Однако, отмечает Юлия Кожевникова, новое руководство ДГИ взяло курс на постепенную замену льготной аренды на предоставление ее по рыночным ставкам. Тем самым чиновники стимулируют предпринимателей на выкуп помещений. Юлия Кожевникова, руководитель практики недвижимости Научно-консультативного юридического бюро «Арбитр»: — Льготный выкуп при этом не означает никаких финансовых преимуществ. Арендаторы от малого бизнеса получат фору только в виде права на покупку помещения без участия в конкурсе. Но и это преимущество будет не у всех. Лишь те предприниматели, кто арендует у города помещение с 1 июля 2011 года и дольше, могут подавать заявку на льготный выкуп. Срок подачи такой заявки продлен по 1 июля 2015 года. Это означает, что подавший заявку 2 июля получит отказ. Если вы уже сейчас понимаете, что не подпадаете под категорию льготников, но тем не менее хотите получить причитающееся им преимущество, то такая возможность у вас есть. Уже сейчас многие стараются выкупить у субъектов малого бизнеса это их право. Сделать это можно путем покупки самого предприятия, то есть путем замены состава учредителей. Каждые три года правительство Москвы принимает программу приватизации, где указывается, какое имущество подлежит выкупу, а какое выставляется на торги. Имейте в виду, что если раньше вы могли претендовать только на ту недвижимость, которая указана в данной программе, то теперь можно выбирать любое другое. Оцени меня, оценщик Если вы решились на выкуп помещения, то первым делом узнайте его рыночную стоимость. На официальном сайте ДГИ есть калькулятор стоимости выкупа — http://dgi.mos.ru/cmb/calculator-the-value-of-purchase. Но особо доверять ему не стоит — все будет выглядеть весьма приблизительно. Оценщики, аккредитованные при ДГИ, «страдают» завышением стоимости выкупаемых помещений. Закажите независимую оценку — она пригодится, если пойдете в суд Склонностью к завышению суммы страдают и оценщики, аккредитованные при ДГИ. Узнать, какие именно компании там аккредитованы, сложно. В департаменте такую информацию вряд ли предоставят. Об этом скорее можно узнать от самого оценщика. Поэтому юристы рекомендуют пользоваться услугами независимых компаний. Хотя оценщики часто дают разные оценки, ни в коем случае не пытайтесь каким бы то ни было образом стимулировать их дать выгодное заключение. Если вы затеете с ДГИ спор о цене на помещение в суде (а к этому лучше сразу морально готовиться), то адекватность выводов оценщика будет проверяться в первую очередь. Кроме того, суд, скорее всего, назначит еще и дополнительную оценку. Проверь себя сам Прежде чем подавать заявку на выкуп помещения, проверьте состояние ваших текущих дел — проведите так называемый правовой аудит. Любое, даже самое незначительное нарушение, дает право чиновникам отказать вам в выкупе помещения. Проверьте дату заключения договора аренды и срок его действия. Проверьте наличие задолженности по арендной плате. Если вы задолжали хотя бы копейку, вам откажут в предоставлении права на выкуп, и все придется начинать заново. Площадь помещения у большинства льготных арендаторов не превышает 300 кв. метров. Но если они у вас больше 1000 кв. метров, то решение о предоставлении права на льготный выкуп будет приниматься на уровне правительства Москвы, что займет пару месяцев. Если в вашем помещении делали ремонт или перепланировку, то обязательно нужно иметь документ о согласовании работ с ДГИ. Отчет о перепланировке делают кадастровые инженеры. Если здание, где вы арендуете угол, считается объектом культурного наследия, то вам не дадут его выкупить. У каждого такого памятника есть охранное свидетельство, узнать о его наличии можно, взяв выписку из Росреестра. В типовых соглашениях на аренду, как правило, зафиксирована обязанность арендатора заключить договор на аренду земли. Но даже если такого пункта нет, этого требуют нормы Земельного кодекса. И если с вас пока не потребовали договор на аренду земли, то это означает только одно: до вас пока не дошла очередь. В любом случае отсутствие этого соглашения будет автоматически означать нарушение условий аренды помещения, а следовательно, повлечет отказ в предоставлении права на льготный выкуп. Не важно, арендуете вы подвал, первый этаж здания или чердак — платеж за арендуемую землю рассчитывается для всех обитателей здания пропорционально занимаемым в нем помещениям. При этом вам могут отказать в заключении договора аренды на землю, если земельный участок не внесен в кадастр или у него не установлены границы. Оформление земельного участка может затянуться на полгода. Приблизительная стоимость аренды земли в Москве составляет 30 000 рублей в квартал за участок в 90 кв. метров Список документов прилагается Итак, вы убедились, что с арендой у вас все в порядке. Теперь можно подавать заявление на выкуп помещения. Помните, главное — подать его до 1 июля 2015 года. Даже если вам откажут, обнаружив какие-то недочеты, вы сможете, устранив их, снова обратиться за выкупом, так как изъявили свою волю на то до указанной даты. Согласно Административному регламенту правительства Москвы, для выкупа помещения предпринимателю нужно подать в ДГИ всего три документа: собственно заявление о предоставлении госуслуги; документ, удостоверяющий личность; учредительные документы. https://www.iscons.ru/mortgage/ оценка объектов жилой недвижимости